VALORACIONES DE INMUEBLES POR PERITOS DE HACIENDA ¿CUANDO SON INCORRECTAS?

07 Dic VALORACIONES DE INMUEBLES POR PERITOS DE HACIENDA ¿CUANDO SON INCORRECTAS?

Para que la valoración de un inmueble sea conforme a Derecho, ha de ser emitida por funcionario idóneo y determinar las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación. El reconocimiento directo y personal de la finca constituye la regla general.

El TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTREATIVO CENTRAL (TEAC), ha establecido en repetidas ocasiones que:

a)Las valoraciones practicadas por la Administración Tributaria, además de ser emitidas por funcionario capacitado, deben ser razonadas, expresando los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta para determinar el valor a que se refieren. Y el valor comprobado sólo se entiende motivado cuando la valoración efectuada sea singular y no por referencia generalizada. Por tanto no caben las valoraciones genéricas (referidas a circunstancias como la antigüedad, calidad de la construcción, conservación o precio de adquisiciones similares), sino que han de determinarse o señalarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación.

En todo caso, se exige que el perito razone la aplicación de los precios medios y que exista homogeneización de los comparables, cuya utilización ha de estar justificada (TS 26-11-15, EDJ 237709).

b)El reconocimientodirecto y personal del inmueble constituye la regla general. Sólo en casos muy concretos, y que deberán ser razonados y fundamentados con constancia en el expediente, cabrá admitir la falta de inspección personal (TS 29-3-12, EDJ 87736; RGGI art.160.2).

Así que, por ejemplo, cuando el perito encargado de la agencia tributaria valore a través del método de precios medios de mercado, sin realizar una visita al inmueble, las apreciaciones tenidas en cuenta incurrirán en una falta de individualización de los inmuebles.

En cuanto a los “testigos” (en el argot de las Tasaciones así es como se llaman las muestras de otros inmuebles comparables escogidas) la Agencia Tributaria tiene que justificar el requisito de la homogeneidad, es decir, que nos encontremos ante inmuebles comparables explicándose de modo concreto las características (tipología, uso, calidad constructiva, estado de conservación) que hacen que los testigos escogidos se puedan considerar comparables, sin que valga que únicamente se realicen consideraciones genéricas que pueden servir para cualquier valoración.

Por todo ello, el TEAC en varias sentencias ha declarado la anulación de las valoraciones de Hacienda que no reúnen los requisitos mínimos de motivación necesarios para su validez, y la de la liquidación y sanción que pudieran ser impuestas.

(para afinar más en el tema, véase una Sentencia de Febrero 2022 del TEAC completa)