¿se puede reclamar la devolución de gastos de formalización de hipoteca?

14 Jun ¿se puede reclamar la devolución de gastos de formalización de hipoteca?

Hoy en día, a la hora de contratar un préstamo hipotecario para la realización de una compraventa, nos encontramos con la tesitura de cuáles son los gastos con los que tenemos que acarrear si somos la parte compradora en la compraventa o la parte prestataria en el contrato de préstamo hipotecario.

Pues bien, en este tipo de circunstancia jurídica aparecen dos clases de gastos, los gastos de compraventa y los gastos del préstamo de hipoteca. Los gastos de compraventa siempre correrán a cargo del comprador, ya que es la parte que se beneficia de la compraventa. No obstante, no ocurre lo mismo con los gastos de formalización de hipoteca, ya que aunque la mayoría de las entidades bancarias los introduce en las escrituras de préstamos en forma de clausula para que éstos corran a cargo del consumidor prestatario, las últimas y más recientes sentencias obligan a que éstos gastos de constitución (gastos de Gestoría, gastos de registro de la Propiedad, gastos de impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gastos de Notaría) deban ser devueltos y abonados por las entidades bancarias por entenderse abusivos para el consumidor prestatario.

Algunas de las Sentencias más recientes, y de las que podemos hacer uso a la hora de exigir la devolución de estos gastos de constitución de hipoteca, son las siguientes:

• Relativa exclusivamente al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia de Jaén número 3 el 10 de enero de 2017, declara la nulidad de la cláusula que atribuía éste gasto al prestatario, y por lo tanto condena a la entidad bancaria a su entera restitución.

• Sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia número 11 de Oviedo el 9 de diciembre de 2016, en la que el señor magistrado recurre a la jurisprudencia del supremo en su Sentencia 705/2015, declara nula la cláusula que obliga al prestatario a abonar “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago”, además de “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad”. Finalmente condena a la entidad a reintegrar todo lo que abonó el demandante.

• El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granollers anula la cláusula suelo de una hipoteca y obliga a la entidad bancaria a devolver al consumidor prestatario todos los gastos de notario, registro e impuestos de actos jurídicos documentados, y concluye:   “Pues bien, en aplicación de a jurisprudencia antes mencionada, hay que concluir que tanto respecto de los gastos de notario como los aranceles del Registro de la Propiedad, deberían hacerse pactado el pago de los mismos de una manera equitativa entre la partes, puesto que la entidad prestamista es la primera interesada en la elevación a escritura púbica de los documentos y su inscripción en el registro para conseguir así obtener contra el prestatario un título ejecutivo, no ha quedado acreditado que esta cláusula se discutiera con el consumidor y por tanto le fue impuesta unilateralmente por lo que debe ser declarada nula por abusiva”.

• Por último, y la que hoy en día más fuerza jurisprudencial presenta, la Sentencia número 705/2015 de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, del 23 de Diciembre de 2015, que estableció y declaró nulas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de las concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. En la misma Sentencia determina que este tipo de cláusulas genera un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Notarios y registradores establecen la obligación del pago a la parte solicitante del servicio, a cuyo favor se inscriba el derecho o aquella parte que solicite una certificación, siendo finalmente obligación de la entidad bancaria.

Este tipo de cláusulas impuestas en el contrato de garantía real (la encontramos en la lista de cláusulas que la ley tipifica como abusivas en el artículo 89.2 TRLGCU) ocasiona al consumidor un desequilibrio relevante, que en el caso de una negociación individualizada, éste seguramente no habría aceptado razonablemente.

Como hemos visto, existe jurisprudencia de la que hoy en día nos podemos valer para que se nos sean devueltos aquellos gastos de constitución que nos han sido impuestos al firmar un contrato de préstamos hipotecario sin haber sido negociado previamente y de forma individualizada por parte de la entidad bancaria que concede el préstamo.

(Alejandra Ramirez Mesa. Abogado de Emilio Pino -Abogados)