¿PUEDE UNA INMOBILIARIA SER RESPONSABLE DEL PAGO DE UNA HIPOTECA SOBRE LA QUE NO INFORMÓ A UN COMPRADOR?

11 Nov ¿PUEDE UNA INMOBILIARIA SER RESPONSABLE DEL PAGO DE UNA HIPOTECA SOBRE LA QUE NO INFORMÓ A UN COMPRADOR?

En determinados casos la respuesta es que SÍ, la Agencia Inmobiliaria puede acabar respondiendo y teniendo que pagar las cuotas o el principal de la Hipoteca o bien los daños y perjuicios en caso de ejecución de la hipoteca por esa omisión de información.

Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en una Sentencia reciente en un caso en que los compradores firmaron la compra de una vivienda en ese momento libre de cargas y en la que posteriormente cuando se fue a escriturar había sido inscrita una hipoteca y ello aún habiendo sido informados inicialmente los compradores de que tal posibilidad existía.

La Sentencia declara demostrado que la Inmobiliaria asumió frente a los compradores no residentes una obligación de asesoramiento y orientación en la compra de sus viviendas en España, ofreciendo asesoramiento legal «completo con abogados cualificados» así como cualquier otro servicio o mediación relacionada con su estancia es España, desde la compra de muebles hasta la apertura de una cuenta corriente o la contratación de servicios básicos, facilitando a tal fin, según se lee en la página 4 de su folleto publicitario, «un paquete completo de garantías legales con abogados cualificados»; en particular se lee en dicho documento que «parte fundamental del proceso de compra es representarle durante el proceso de otorgamiento de la escritura pública, momento en el que tendrá que acudir al notario. Algunos clientes optan por otorgar un poder de representación y así permitir a su abogado llevar a cabo las gestiones y legalidades sin su presencia». Así mismo se ofertaba la estancia es España y todas las atenciones necesarias para garantizar el buen fin de la compraventa, por la cual percibirían una comisión.

Considera el Tribunal Supremo que la mediadora inmobiliaria interviniente incurrió en una negligencia inexcusable en el cumplimiento de sus obligaciones de asesoramiento y observancia de las disposiciones legales en materia de consumo, al no comprobar las cargas existentes sobre las viviendas que ofertaba para la venta a terceros, pese a que actuaba en funciones de agente de la Propiedad Inmobiliaria cuyo estatuto profesional (regulado por RD 1294/2007, de 28 de septiembre) obliga en su art. 9 a actuar con la debida diligencia en sus labores de asesoramiento, de tal manera que, como dijera la SAP de Barcelona, secc. 1.ª, de 18 de enero de 2006, «el agente viene obligado a conocer por sí mismo el estado del inmueble, así como sus cargas y a informar de todo ello a las partes contratantes…»».

«En consecuencia, son de plena aplicación los art. 1.101 y 1.104 CC en orden a determinar la responsabilidad contractual de la parte demandada y la consiguiente indemnización de daños y perjuicios una vez acreditada la negligencia de la agencia inmobiliaria al no cumplir sus obligaciones en la debida forma,”

Frente a la alegación de la Inmobiliaria de que su única relación contractual era con la vendedora, con la que formalizó el contrato de mediación la sala declaró que conforme se ha probado, la Inmobiliaria pertenece a un complejo empresarial de tal forma que prestan un acompañamiento integral de los compradores a los que captan en su país de origen, constando en la información publicitaria que «la inmobilaria en cuestión es su compañera en España», «paquete completo de garantías legales», hospedaje en los hoteles X durante el proceso de compra, la única manera de comprar era durante los viajes de inspección subvencionados de la inmobiliaria, añade el folleto que cuando la vivienda esté lista para la entrega entrará en contacto con usted para organizar su viaje a España y así realizar el último pago y tomar posesión de la vivienda. Especifica que también actúa en España a través de subagentes.

De lo expuesto se deduce que entre compradores y la Inmobiliaria concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y la Inmobiliaria, por lo que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a una de las divisiones de la Inmobiliaria.