¿QUE PUEDE Y QUÉ NO PUEDE HACER EL PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

26 Dic ¿QUE PUEDE Y QUÉ NO PUEDE HACER EL PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Funciones 

Las funciones del presidente son las siguientes:

–  la representación de la comunidad de propietarios;

–  la convocatoria de la junta de propietarios;

–  desempeñar las funciones de secretario y administrador salvo que los estatutos o la junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Entre otras funciones, corresponde al presidente exigir judicialmente, cuando haya sido autorizado por la junta, el pago por parte de los copropietarios de los gastos generales , y los derivados de la obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva. El cumplimiento de esta obligación se puede exigir, si así lo acuerda la junta de propietarios, a través del procedimiento judicial

Representación de la comunidad 

El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él. Dicha representación se extiende a todos los asuntos que afectan a la comunidad, sin necesidad de autorización de la junta.

Tal representación no es la ordinaria entre representante y representado, sino de carácter orgánico, porque la voluntad del presidente, proyectada al exterior, equivale a la voluntad de la comunidad.

No obstante, no está legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias

El mandato representativo del presidente no es absoluto, pues para que una obligación asumida por él sea eficaz frente a cada uno de los propietarios de la comunidad, es necesario que se fundamente en un acuerdo adoptado por la junta de propietarios.

3) El presidente no puede atribuirse facultades que competen a la junta. No tiene facultad vinculante respecto a la comunidad y terceros en los asuntos en los que, por ley o por estatutos, esté obligado a obtener previamente el consentimiento de sus representados. Por ello el presidente carece de atribuciones sin el acuerdo de la junta de propietarios para contratar y ejecutar obras que excedan del concepto de gastos generales.

6) El presidente tiene facultad para otorgar poderes  (por ejemplo a abogados) y también para ejercitar acciones no judiciales tendentes a obtener el pago de las cuotas o derramas a cargo de los propietarios. Pero se exige la necesidad de un previo acuerdo de la junta  de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta. Esta regla admite dos excepciones:

– que el presidente no actúe en calidad de tal sino individualmente como copropietario;

– que los estatutos expresamente dispongan lo contrario.

En la generalidad de los casos en que la Junta de Propietarios ha de autorizar al Presidente según lo expuesto, se admite la autorización genérica hecha por la Junta de propietarios al Presidente, que es la autorización que se hace no especificando casos concretos existentes sino que se refiere a un conjunto de casos no detallados ni enumerados de forma singular o individual.

A mayor abundancia, he aquí alguna de las limitaciones más específicas de un presidente, en consonancia con lo anterior:

• el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
• El Presidente podrá proponer para aprobación aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal
• El Presidente podrá proponer para aprobación la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias.
• Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.

Cito ahora Casos diferentes a los anteriores en que el Presidente SI puede actuar sin necesidad del acuerdo de la Junta de propietarios

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación