¿QUÉ CONDICIONES HAY PARA QUE LA VENTA UN INMUEBLE PONGA FIN A UN ARRENDAMIENTO VIGENTE?

02 Dic ¿QUÉ CONDICIONES HAY PARA QUE LA VENTA UN INMUEBLE PONGA FIN A UN ARRENDAMIENTO VIGENTE?

En derecho no todo es como a simple vista parece o como nos dicen algunas consignas repetidas por amistades o por redes. Por eso nunca es aconsejable dejarse influenciar por esos tipos de frases cortas que nos dicen cosas como “aunque vendas la casa el inquilino seguirá en ella” ó  “Cuando el inquilino no haya inscrito su contrato de arrendamiento habrá perdido su derecho a continuar en ella si se vende”. Son absolutas simplificaciones de esas que tan mal casan con un mundo real del Derecho en el que por más que se quiera nunca podremos entender las cosas sin pararnos a examinar una casuística que en el 99% de las casos hay que ir forzosamente mas allá de una consigna, una regla o un lema por más que lo veamos repetido por ahí.

Es el caso de la cuestión que planteo aquí, y de la que todo el mundo parece saber tanto como para opinar o aconsejar.

Así que sabiendo que las cosas no se pueden simplificar así, vayamos a examinar en forma a pesar de todo resumida y sintetizada cuándo la venta de una vivienda, o de un inmueble en general tendrá el efecto legal de terminar con un arrendamiento anterior todavía vigente. Fijaos que se trata de un resumen y que en consonancia con lo que vengo expresando, los resúmenes no lo abarcan todo por propia definición, pero por lo menos no caeremos tras leer lo que viene a continuación en simplificaciones excesivas que sería tanto como caer en falsedades al fin y al cabo.

Y las condiciones que se han de cumplir para que la “venta quite el alquiler” son las que siguen.

1. La buena fe del comprador.

Aunque algunos juristas consideran que esta buena fe desaparece por el simple conocimiento por parte del comprador de la existencia de un arrendamiento en la finca, otra corriente de opinión quizás con mas base legal exige que para que se elimine la buena fe se ha de producir una actividad intencionada o propósito fraudulento en el comprador que pretende perjudicar al inquilino o arrendatario no inscrito en el Registro de la Propiedad de modo directo. La consecuencia que se deriva de la separación entre buena fe y conocimiento hace que la inscripción en el Registro de la propiedad que ahora veremos es prácticamente el único medio seguro de protección del previo contrato de alquiler del inquilino o arrendatario.

Un caso que eliminaría la buena fe exigida de la que hablamos sería por ejemplo la celebración de un contrato predeterminado por las el dueño y el comprador con el objetivo de causar un daño ilegítimo a un inquilino, por lo que por ese motivo no pueden desconocer la existencia de este.

Por supuesto que cuando un inquilino o arrendatario ha inscrito su derecho (contrato de arrendamiento) en el Registro de la Propiedad no hay posibilidad de buena fe por parte del vendedor o el comprador cuando quieran terminar con dicho arrendamiento por la venta posteriormente a esa inscripción. La protección que otorga el Registro de la Propiedad al inquilino o arrendatario opera aquí plenamente incluso aunque el comprador alegase que por el motivo que fuese no había conocido la existencia de esa inscripción registral.

2. La necesaria inscripción de la escritura de compra o la adquisición en el Registro de la Propiedad.

O sea que para que el comprador o adquirente pueda dar por terminado el arrendamiento necesita inscribir su dominio por compra o adquisición, pues mientras el dominio esté sin inscribir prevalecerá el arrendamiento anterior aunque no esté  inscrito. Y en este caso se pueden dar situaciones muy curiosas que benefician al inquilino si pensamos por ejemplo en su derecho en cualquier caso a ser notificado de la venta como inquilino y si encima tiene un derecho de tanteo o retracto…Se nos daría una de esos escenarios de carrerillas hacia el Registro.

3. Deber ser una compra real o adquisición con precio y no una donación o adquisición gratuita.

La adquisición gratuita por el tercero le obligaría a respetar la posición del arrendatario fruto de la cesión de la posición contractual ya que en determinados puntos de la normativa en vigor una transmisión a título gratuito no sólo es que no esté equiparada a una compraventa lo cual es lógico, sino que ni siquiera  tiene los efectos de esta en el ámbito que aquí nos ocupa que es el de la prevalencia o no de un arrendamiento existente cuando se transmite el inmueble.

Y fijémonos que lo que aquí importa es la naturaleza real y efectiva del negocio de compraventa y no la denominación que se le de por las partes cuando por ejemplo simulan una venta cuando en realidad no hay ni precio ni contraprestación equivalente.