¿QUÉ SON LAS COMPRAVENTAS DE CARTERAS INMOBILIARIAS Y QUE VENTAJAS PRESENTAN?

23 Ago ¿QUÉ SON LAS COMPRAVENTAS DE CARTERAS INMOBILIARIAS Y QUE VENTAJAS PRESENTAN?

Son un conjunto de inmuebles que tienen alguna de estas características:

–  una vinculación por ser elementos de un mismo negocio o utilización (p.e. por estar situados en un centro comercial o en un conjunto hotelero o bien están vinculados por responder a razones y necesidades de organización de la empresa del vendedor para ordenar su negocio o para liquidar activos conjuntamente); o

– Pertenecen a un mismo propietario, titular de dichos inmuebles.

¿Qué ventajas tienen?

La adquisición de carteras de inmuebles para el comprador tiene la ventaja de obtención de un mejor precio por el conjunto que el que podría conseguir por cada uno de los inmuebles independientes.

Además de ello la pluralidad de edificios adquiridos permite que la inversión del comprador sea diversificada, limitando el riesgo derivado de la concentración de activos en un solo inmueble.

Por otro lado para el transmitente, la compraventa de carteras inmobiliarias ofrece habitualmente la seguridad de una oferta sólida y de unas condiciones de pago favorables, ofrecidas por el adquirente, normalmente una compañía solvente y reconocida.

Por último para el transmitente esta forma de compraventa ofrece la ventaja de tener que negociar un solo contrato estándar, lo que hace el contexto mas simplificado, con condiciones cerradas o muy similares para el conjunto de los inmuebles, con un solo adquirente o interlocutor.

¿Cómo funciona la compraventa?

Habitualmente el transmitente encarga a un consultor inmobiliario o banco de inversión la gestión del proceso de enajenación, que suele constar de las siguientes etapas:

1. Presentación del directorio de venta a un grupo seleccionado de compradores viables.

2. Formulación de primeras ofertas estimativas de los compradores interesados y selección de un conjunto de ellos.

3. los seleccionados llevan a cabo una auditoría de los inmuebles que integran la cartera, durante un plazo definido.

4. Presentación de ofertas vinculantes.

5. Elección del comprador final y formalización de la compraventa de la cartera inmobiliaria a favor del seleccionado.

¿hay alguna desventaja?

Generalmente para el comprador se produce un reducido margen de negociación sobre las condiciones de la adquisición, ya que estas son frecuentemente puntualizadas desde el inicio por el vendedor y han de ser suscritos por el comprador como exigencia al formular su oferta.

Además de ello, para el vendedor suele haber una disminución de rendimiento, ya que el precio de venta de una cartera inmobiliaria es inferior normalmente a la suma de los precios que serían de esperar por cada inmueble individualmente. Esta desventaja sin embargo puede no serlo en la realidad, ya que para considerarse este factor adecuadamente habrían de contabilizarse los mayores costes del planteamiento de múltiples ventas cada una de un inmueble, como son los derivados de una multiplicación de esfuerzos y recursos, la posibilidad de depreciaciones por una mayor escala de tiempo y posibilidad de variaciones imprevisibles en la estructura organizativa o de toma de decisiones por parte del vendedor.